Новости Ю66 — Выпуск 2.

Наш дом введен в эксплуатацию с 30 декабря 2013 года. Застройщик ООО»Эксперт», а также инвестор строительства (участник долевого строительства) ООО «ЭкоПрестиж», с целью оформления необходимых документов и ввода дома в эксплуатацию с 17 октября 2013 года заключили договор управления с аффилированной с ним эксплуатирующей организацией ООО «ЭкспертЭксплуатация» (далее УК – Управляющая компания).

С октября 2013 года УК начала выдавать собственникам ключи от квартир. Обязательными условиями при этом были подписание договора возмездного оказания услуг, а также оплаты коммунальных платежей за 4 месяца вперед, которые включали в свою очередь оплату охраны и вывоза мусора.

Обращаю внимание, что собственники по условиям договора долевого участия имели право пользоваться помещением для выполнения ремонта без каких-либо дополнительных договоров и условий (см. п. 3.9 ДДУ №12/55). Взымать плату за коммунальные услуги до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по моему мнению, незаконно, а до 30.12.2013 ни какого дома еще не было, была стройка.

При выборе квартиры, я ознакомился с проектной документацией, согласно которой наш дом оборудован индивидуальными тепловыми пунктами (далее ИТП). Для каждой квартиры установлены приборы учета на все виды коммунальных услуг, в том числе отопления. Насосы систем ГВС и ХВС оснащены частотными регуляторами. Система автоматики управляет работой насосов, работа теплообменников системы отопления регулируется по показаниям датчиков температуры наружного воздуха. Согласно проекта, дому присвоен уровень энергоэффективности «В» — высокий.

После получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию закон обязывает собственников в течение года провести общее собрание и выбрать способ управления многоквартирным домом, данная функция по управлению многоквартирным домом от застройщика была передана УК, к этому мы вернемся позже.

С 30.12.2013 года УК начала утверждать, что ИТП не работает, общедомовые приборы не введены в эксплуатацию, а индивидуальные приборы учета тепловой энергии (далее по тексту теплосчетчик) вообще невозможно ввести в эксплуатацию по мифическим причинам. Все эти доводы противоречат требованиям ст.55 Градостроительного кодекса РФ (письмо Мин. строя) и указывает на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдано с нарушением.

По факту на сегодняшний день из всех энергоресурсов мы оплачиваем по выгодной собственникам схеме только электроэнергию, т.к. платежи идут напрямую в мосэнергосбыт, и холодную воду, тариф на которую также установлен законодательным актом.

Отопление (не актуально с 13.10.2015 г.) и ГВС нам перепродаёт УК, имея на этом свою прибыль. В качестве примера: отопление мы оплачиваем круглый год по утвержденному тарифу, а пользуемся 6 месяцев в году, в свою очередь УК рассчитывается с ресурсоснабжающей организацией на основании показаний нашего узла учета (3-й абзац).

Если с учетом фактического расхода холодной, горячей воды и электроэнергии вопросов нет — счетчики установлены и введены в эксплуатацию в рамках строительно-монтажных работ, как этого и требует статья 55 градостроительного кодекса РФ, то с приборами учета тепловой энергии УК сыграла на неосведомленности собственников о том, что приборы установлены в каждой квартире. 261 ФЗ РФ с 2012 обязывает уже на стадии проектирования предусмотреть установку данных приборов, этот же закон требует ввести прибор в эксплуатацию в течении месяца после установки, а уже упомянутый выше градостроительный кодекс говорит о том, что разрешение в ввод в эксплуатацию может получить объект который на 100% соответствует проектной документации и выполнены все монтажные и пуско-наладочные работы.
Я считаю, что УК умышленно не передала собственникам квартир паспорта на теплосчетчики, чтобы у нас, собственников, не появились неудобные вопросы. Далее у УК родилась легенда про систему АСКУЭ (автоматизированная система коммерческого учета электроэнергии), которую якобы не доделал застройщик и как следствие она не позволяет предавать данные с приборов учета в расчётный центр. Позже, появилась вторая легенда, о необходимости проверять работоспособность ИПУ в течение 3-х дней непрерывной работы. На основании п.64 ППРФ №1034, который никакого отношения к ИПУ не имеет, а относится к узлам учета, что является совсем иным инженерным устройством.
Следствием выше перечисленных действий УК являются наши завышенные платежи за отопление и горячее водоснабжение.

На самом деле, с оборудованием и приборами учета в нашем доме все в полном порядке.
По неподтвержденным документально данным (устный разговор) в начале отопительного сезона 2014-2015 г-н Егорцев С.П. (энергетик УК) уверил меня, что наш ИТП работает в полном соответствии с проектными параметрами в.т.ч. и вся автоматика. Тоже самое позже подтвердил сантехник, обслуживающий наш дом.

По настоящее время УК использует инженерное оборудование ИТП с целью получения прибыли. ИТП служит для приготовления горячей воды для системы горячего водоснабжения и для подогрева теплоносителя для систем отопления и вентиляции. Для обеспечения работы ИТП дом покупает у ресурсоснабжающих организаций теплоноситель и холодную воду.
Подогревает в ИТП холодную воду и получает коммунальную услугу ГВС, подогревает воду для системы отопления, получает коммунальную услугу отопление, подогревает воду для нужд системы вентиляции. Использование ИТП выгоднее чем покупать эти коммунальные услуги на прямую у поставщиков, но в нашем случае эта выгода оседает в кармане УК.

Теперь, хотелось бы вернуться к общему собранию, которое должны были  провести собственники в течение первого года жизни дома для выбора управляющей компании на последующие 5 лет. Думаю, ни для кого не будет новостью, что в нашем доме очень много квартир принадлежит ООО «ЭкоПрестиж», компания которая была инвестором строительства нашего дома, а также является одним из учредителей нашей УК. По инициативе ООО «ЭкоПрестиж» была организованна попытка собрать очное общее собрание, естественно ничего не получилось. Вторая попытка может быть заочной, чем и занялась УК по инициативе ООО «ЭкоПрестиж». Представим, что на дату начала заочного голосования собственность оформлена на 100 квартир общей площадью 10000 кв. метров из которых 3000  принадлежит ООО ООО «ЭкоПрестиж», они приглашают принять в голосовании еще 21 квартиру (или 2100 метров), чтобы собрание имело кворум. Но как бы на этом голосовании не голосовали реальные собственники, которых с агитировали принять в нем участие, они ни на что не могли повлиять, т.к. их «пригласили» только, чтобы собрать кворум.

Позже, я уже узнал, что подобную схему называют классической для захвата новостроек, как минимум на 5 лет. Вот и наш дом попал под эту классическую схему. Дом 5 лет на гарантии — несущие конструкции, фундамент, отделка и т.п. и 3 года инженерные системы. По сути, в этот гарантийный период все наши претензии должны быть направлены застройщику, а наши расходы сводиться к минимуму — уборка, вывоз мусора, ТО инженерного оборудования и т.п., но если посмотреть финансовый отчет УК за 2014 год, она собрала с нашего дома 10 032 052руб., из которых ее прибыль составила 907 753 руб., а все остальное она израсходовала на обслуживание нашего дома. Получается, что ежемесячно она тратила на ремонт и содержание порядка 760 385 руб. + 30руб. с квартиры ежемесячно за обслуживание домофона, а это 180 000 ежегодно. К примеру, этих денег, хватило бы, чтобы оборудовать наши лифты камерами наблюдения или установить более качественные входные двери в подъезды.

Вы заметили эти деньги? Лично я нет.

На сегодняшний день, благодаря действиям УК и еже с ними, мы —  реальные собственники, лишены права выбора, права голоса, права принимать решения, мы представляем из себя кучку людей, которая ежемесячно, добросовестно платит совсем не маленькую сумму за ремонт и содержание нашего еще нового дома, а в ответ получает хамство и услуги очень низкого качества. Все это я называю коммунальным крепостничеством.

Наверное, очень умным был тот человек, который придумал применять по сути к сервисным и обслуживающим компаниям словосочетание «Управляющая Компания». В моем понимании реальная управляющая компания — это фирма в которую обращается собственник недвижимости с целью переложить на эту компанию заботы по управлению своей недвижимостью, что подразумевает поиск арендаторов, поиск рекламодателей, заключение договор на сервисное обслуживание, заключение договор на поставку коммунальных ресурсов. И оценивается эта работа размером прибыли, которую получает собственник, а то что имеем мы это просто сервисная компания задача который обслуживать наши инженерные системы и убирать мусор, функции реального управления отсутствуют.

В жилом доме собственников много и критерии эффективности работы управляющей компании совсем иные, нет цели заработать. Цель экономно и рационально с максимальной эффективностью использовать имеющиеся ресурсы как финансовые (платежи жильцов), так и материальные (общее имущество).

Я хочу чтобы вы задались вопросом: а за что я плачу? Что я получаю за свои деньги? Возможно, 1 раз месяц на моем этаже помоют полы? Возможно в понедельник вывезут мусор и в доме перестанет вонять? Или возможность позвонить в диспетчерскую и сообщить о перегоревшей лампочке.
Но разве это стоит тех денег которые мы платим? Разве это эффективное управление, направленное на улучшение условий жизни в нашем доме?

Вы готовы смириться с такими условиям? Условиями, которые нам навязали!

Я призываю всех собственников квартир 66 дома объединяться, создать совет дома из жильцов, которым не все равно и которые готовы выделить время и отстоять свои права от лица всех жильцов. В качестве примера и частичного эталона к действиям  стал 15 корпус. Они объединились, выбрали совет дома, решают сообща вопросы, счетчики тепла введены в эксплуатацию с 2014 года.

Вместе мы сделаем наш дом лучше!

 

Реутов. Юбилейный проспект 66. Ю66. Эксперт Эксплуатация. novokosino2 http://expert-exp.ru/ «Эксперт» ЖКХ

4 thoughts on “Новости Ю66 — Выпуск 2.

  1. Marat:

    Александр, распишите порядок избрания совета дома и их полномочия.
    Надо уже действовать.
    В дальнейшем надо создать ТСЖ

  2. Виталий root:

    Вопрос чисто математический. Кол-во собственников дома.

Добавить комментарий